物业纠纷法庭见 听法官们怎么断

8月19日,经济开发区月季花园小区部分业主收到一则信息,提醒业主应缴纳2016年11月1日至2017年10月30日欠缴的物业服务费。

能赚钱的捕鱼游戏和其他催缴物业费的情况不同,剑强物业已于2017年11月1日撤出月季花园小区,这是时隔一年多后,前物业向业主催缴物业费。“月季花园小区有60%的业主拖欠我们物业费,其实我们也是在搜集证据,如果这部分业主还不交,那我们就要启动法律程序了。”剑强物业负责人说。

能赚钱的捕鱼游戏通过向法院起诉的方法来收缴物业费、解决物业纠纷等,近些年来在淮安已经不是新鲜事了。淮报融媒体记者从清江浦区人民法院了解到,2018年该院共收到关于物业纠纷的案件1204件;截至目前,2019年收案数量为1093件。在淮阴区和经济开发区人民法院,这个数字在2018年也有近千起。

清江浦区人民法院速裁庭庭长张广兄、经济开发区人民法院立案庭庭长左康红认为,如今物业与业主之间的纠纷一直都是剪不断、理还乱,部分物业公司在无法收缴全物业费时,会通过诉讼手段将业主告上法庭。在法院受理的各类物业纠纷案件中,超过95%的案件为物业状告业主拖欠物业费,只有极少数是业主状告物业的案件。

能赚钱的捕鱼游戏庭审中法官们发现,业主拒交物业费的理由主要有三大类,一是对物业的服务质量不满,二是因房屋质量存在问题而拒交物业费,三是业主本身缴费意识较弱。这些拒缴理由中,哪些可以作为拒缴或要求物业费打折的抗辩理由呢?物业是否可以通过一些“非常手段”,促使业主缴纳相关服务费用呢?业主在通过法院维权的时候,究竟哪些主张能够得到支持?又该通过什么途径进行维权呢?

能赚钱的捕鱼游戏另外,如果小区业主因物业服务不到位而遭受损失,什么情况下可以获得赔偿呢?请看融媒体记者的调查。

车停在小区停车位上 挡风玻璃被砸

家中被盗、被水泡…… 物业要不要赔?

能赚钱的捕鱼游戏业主状告物业、要求维护自身权益的案件时有发生,如车子停在小区停车位上挡风玻璃被砸、电动车放在小区里被盗、房屋漏水、一楼溢水泡坏家具等,“这些案件多为业主财产和人身受到侵害,要求进行维权。”那么,面对业主的这些要求物业赔偿的诉求,法院会作出什么样的认定呢?请看记者采集的部分案例。

案例一:

2018年12月,某小区业主丁女士发现,自己停在小区车位上的车前挡风玻璃被人用石头砸碎了,但是由于车位刚好处于监控盲区,无法找到肇事者,物业也拒绝赔偿,于是丁女士将物业诉至法院,要求对方赔偿车辆玻璃维修费1600元。

法院审理认为,双方签订的物业服务合同中规定,物业对小区人员的财产不负保险和保管责任,但同时合同中也约定,物业的义务包括协助小区安全防范和安全监控。丁女士已经缴纳了停车费和物业费,停放之处刚好是监控死角,物业公司应谨慎履行管理职责。但是物业在长期服务过程中一直未解决监控盲区问题,在巡查过程中也未能及时发现并阻止丁女士车辆玻璃被砸坏,未尽到合同约定的安全保障义务,故应承担相应的赔偿责任。

综合考虑到物业的过错程度、业主的损害后果等因素,最终法院判定物业赔偿业主300元。

窨井盖堵塞致溢水 一楼业主家被泡家具被毁

案例二:

2016年3月,艾先生购买了某小区的一楼房屋,2018年6月装修完毕后,一直未入住。两个月后,艾先生家北侧的窨井口堵塞,致使水从厨房溢出,导致墙体、衣橱等全部被积水浸泡而损坏。艾先生认为,开发商和物业应承担赔偿责任,故提起诉讼,要求赔偿损失3万元。

法院认为,艾先生家溢水,是因为通向室外的主落水管与室外窨井交接处被泥沙等物堵塞,造成水流回灌所致,并非管道质量引起,所以小区的开发商不应承担赔偿责任。

能赚钱的捕鱼游戏而对于小区物业来说,法院认为,被堵塞处为共有部位,物业对此有维护、防范、检查、疏通的义务。由于堵塞系泥沙等细小物累积造成,并非短时间形成,如果物业日常巡查、防范到位,检查仔细,是可以发现堵塞的。因此,判定物业并未勤于维护、防范和检查,故物业对艾先生家室内的损失存在一定责任。

能赚钱的捕鱼游戏但事发时,艾先生家中较长时间无人,也未委托物业对其房屋专有部分进行维护,导致发生意外情况而不能及时处理,客观上也造成了损失的扩大,艾先生本身也存在一定的过错。

法院根据物业的管理责任过失程度,结合资产评估结论,判定物业赔偿艾先生6800元。

业主家被盗, 物业尽到了管理责任

案例三:

能赚钱的捕鱼游戏去年,家住淮阴区某小区的业主家中被盗,业主认为物业在小区安保方面未尽到责任,将小区物业起诉至淮阴区法院。

此前,该业主与所在小区的物业签订了物业服务合同,约定物管公司对房屋共用部分、共用设施设备、绿化环境卫生、安保等项目进行维护、修缮、服务与管理,但对业主房屋内的财产没有保管义务。

盗窃事件发生后,物业向警方提供了巡逻值班表等证据,并在业主报警后配合公安机关侦查工作。为证明自己已经尽到管理责任,物业公司还向法院提供了当日的巡更记录、外来车辆进出登记记录、外来人员进出登记记录、小区车库出入口当值及交接班记录等材料。

法官认为,物业公司已经按协议内容对该小区实施了相应的公共秩序维护安保措施,履行了相关安全保障义务。业主虽主张物业公司在履行物业管理职责过程中存在过错,致使涉案房屋被盗,财物损失,但未能提供有效证据加以证明,故原告要求被告赔偿被盗财物经济损失的诉讼请求,法院不予支持。

最终,法院驳回了该业主的诉讼请求。

房屋质量问题、物业服务有瑕疵…… 能不能不交物业费?

能赚钱的捕鱼游戏记者采访中发现,不少业主不交物业费的理由,与房屋质量、物业管理服务等方面相关,如住在一楼的业主认为自己不用或者少用电梯,是不是可以不交或者少交物业费?空置房还要全额缴纳物业费吗?商住一体的小区被商户的油烟、噪音等影响,是不是也可以拒缴物业费?

案例一:因房子漏水拒交物业费

2019年1月,某小区物业公司将小区业主许先生告上法庭,要求许先生缴纳从2009年至2018年9年时间共计2000多元的物业费。许先生则称,他家从拿房装修就出现渗水、漏水问题,多次与物业沟通交流,但物业从未进行过维修,“所以我才不交的。”

能赚钱的捕鱼游戏法院认为,物业公司于2009年4月进入该小区提供物业服务,9年的物业费法院予以认定。业主称其房屋有漏水、渗水问题,与本案不是同一法律关系,故本案不予理涉。但根据业主的陈述及举证,物业在提供物业服务过程中存在服务不到位的现象,故法院酌情对被告拖欠的物业服务费予以适当减免。

案例二:物业服务存在的问题属于“一般瑕疵”

能赚钱的捕鱼游戏从2017年6月至2019年3月,某小区业主孙先生一直未缴纳小区的物业费,小区物业公司多次催缴无果后,于2019年4月将孙先生告上法庭,要求判决在此期间3200多元的物业费,同时还有633天的违约金近600元,共计3800多元。

能赚钱的捕鱼游戏孙先生认为,物业公司的服务不到位,小区内存在各种问题,如路灯不亮、电梯不安全、可视对讲系统无法使用等硬件问题,以及小区保安未定期巡逻导致电动车被盗,保洁未及时清洁导致小区蚊虫蔓延,小区地上设置地桩影响通行,小广告肆意张贴,物业收支未公示、电梯卡限楼层造成业主生活不便等管理不到位行为。

能赚钱的捕鱼游戏法院认为,物业与业主签订的服务协议对双方都具有约束力,物业公司要求业主支付物业管理服务费,不违反法律规定,法院予以支持。但同时考虑到物业公司在提供物业服务过程中存在物业服务不到位的现象,所以对物业公司主张的滞纳金不予支持,同时对业主拖欠的物业服务费予以适当的减免。

能赚钱的捕鱼游戏左康红解释:“一般业主列出的问题都属于‘一般瑕疵’,只有消防安全隐患、公共场所安全保障设施问题以及电梯使用过程中的安全问题,才属于‘重大瑕疵’,能被列为抗辩理由。因此,在业主提出的一般性服务不到位的情况下,法官仍旧会要求业主履行交费义务。”

法官强调, 不可用 “非常手段”“逼迫”业主交费

“服务”是否到位,是双方的争议焦点

能赚钱的捕鱼游戏记者在清江浦区、经济开发区、淮阴区人民法院了解到,在物业纠纷案件的审理过程中,“服务”是否到位,是双方的争议焦点。一般业主会主张物业服务不到位,物业公司则主张自己已经尽全力服务了,法庭除了要看双方提供的证据外,法官还会到小区去实地查看情况,根据在小区现场看到的情况来判定物业服务是否到位。

如果确实存在物业公司服务不到位的情况,法院在判决时,一方面因为物业确实已经提供了服务,业主理应缴纳物业费;另一方面也会根据服务质量情况对物业费进行打折。

能赚钱的捕鱼游戏法官介绍称,打折是一种折中的判决方法,“假如判定业主全额缴费物业费,那么就会造成物业公司不愿意尽力服务;假如给业主打折太多,就会造成更多的业主选择不缴纳物业费,从而导致物业与业主之间的矛盾不断加深,形成恶性循环。”

事实上,尽管业主抗缴物业费的理由多种多样,但一旦“对簿公堂”,“获胜者”往往是物业公司。记者通过法院的判决案例了解到,在绝大多数情况下,业主最终都补缴了物业费。对此,左康红解释道:“按照法规,无论物业公司的服务质量如何,只要业主享受了服务,就应该缴纳物业费;只不过,对于是否应该足额缴纳,要视具体情况来判决。像有案例提到,因为商户的油烟、噪音影响,业主拒缴物业费。油烟、噪音是商户的问题,物业并无执法权,只能将问题反映给城管部门,但是业主不能以此为理由而拒交物业费,如果物业公司在法庭上证明了自己已经作出了努力,那么法庭会支持物业的诉求。”

限制使用电梯等“逼迫”缴纳物业费行为是违法的

能赚钱的捕鱼游戏不过,左康红强调,物业公司在诉讼中胜多败少,并不意味着,他们可以“逼迫”业主缴费。“有些物业公司使用刷卡系统来限制业主使用电梯,以此逼迫业主缴纳物业费,这本身属于违法行为。另外,将业主家断水断电,也属于侵权。物业公司只能在不妨碍业主正常生活的前提下催缴物业费。”法官表示。

能赚钱的捕鱼游戏没有诉讼经验的业主,应当如何维护自身权益呢?左康红给出了一些建议:首先,目前淮安市各家法院都在推行诉前调解,业主们可以提前向律师或有经验的从业者询问,对于同类案件的调解结果有个大致判断;其次,不能以抗缴物业费的方式来“据理力争”,如果认为物业服务不到位,应该收集证据,在调解中寻求更大的物业费折扣;最后,相关行政主管部门对物业公司有多种处罚权,业主可以通过住建部门、街道办、社区维权,一般比司法途径效率更高。

他们把物业纠纷 化解在“公堂”下

调处中心,将矛盾化解在诉前

能赚钱的捕鱼游戏9月17日一早,淮阴区法院法官安春宝来到左岸王府小区,协调一户业主因为安装充电桩与物业产生的矛盾。自6月28日淮阴区物业调处中心正式成立以来,作为调处中心的派驻的资深法官,安春宝每天都会进小区调处相关矛盾。淮阴区物业调处中心的成立,把物业和业主之间的矛盾从庭前调解提前到了诉前调解,很多简单的物业纠纷化解在了基层、消除在了萌芽状态。

能赚钱的捕鱼游戏设立在双和社区的淮阴区物业调处中心,由淮阴区法院牵头组织成立,由区法院、司法局、住建局、王家营街道办事处、长江路街道办事处、信访局等六家单位组成。据淮阴区法院相关工作人员介绍,一般情况下,矛盾反映到调处中心后,中心先联系所在街道,派出一名专职法官、一名人民调解员和街道、住建工作人员进小区,对标物业服务合同,实地调研物业管理质量作为物业费纠纷调解及裁判的依据,出具具备法律效力的调解文书,将矛盾化解在诉前。

“从去年开始,根据住宅小区占地面积,淮阴区辖区内的物业公司向所在街道缴纳了相应的保证金,作为调处中心调解矛盾时的抓手,所以物业公司会积极配合。”调处中心工作人员介绍,中心成立以来,共调处各类物业矛盾数十起,达到了物业纠纷“零诉讼”。“一般的物业纠纷,我们调处中心解决。但调解不是万能的,典型案例我们法院也会积极受理,为以后出现此类案件作出引导,避免矛盾的再次发生。”

据了解,2017年至2019年上半年,该院审结物业服务合同案件(含支付令)分别为56件、43件、11件,下降明显。

推出“第三方监管”  把纠纷纳入良性循环

能赚钱的捕鱼游戏记者从法院的统计数据了解到,近年来,物业公司起诉业主的案例,呈现出从审判向调解转变的趋势。以淮安经济开发区法院为例,2018年,此类案件共有883个进入诉讼程序,而2019年的前八个月,仅对190多个案件进行了审判,其他大多在诉讼之前通过调解解决。

“诉前调解可以节约大量司法资源,并以更人性化的方式化解矛盾。”左康红介绍,今年以来,为了提高诉前调解的效率,该院逐步推行“多元调解”机制,“由专业律师、机关退休职工、行业从业者等人士作为调解员,运用其知识和经验,给双方提出解决方案,可以有效化解40%左右的矛盾。如果诉前调解不成功,法院会挑选一部分案件进行示范性诉讼,再将审判结果作为参考,推广到其他案件,以节约社会成本。”

能赚钱的捕鱼游戏记者了解到,除此之外,经济开发区法院还拟推进第三方监管机制,即对判决生效要求业主支付物业费的案件,其业主在履行判决结果后,物业费不会直接交给物业公司,而是打入第三方的监管账户,待物业公司根据业主要求改进物业服务质量后,才能拿到这笔费用。

左康红认为,这一做法可以从源头上解决物业和业主关于服务和收费的矛盾争议,将双方关系纳入良性循环的轨道。

融媒体记者 潘晓晔 赵懿 伍树燕 朱昭卓 刘晓兰 

融媒体编辑 潘永勇

掌上淮安

微信公众号

手机客户端

热门文章

推荐文章